Cedolare secca: calcolo di convenienza con esempi


Premetto alcune considerazioni:

 

1)      Solo ieri, 1 giugno 2011, è uscita una circolare di 53 pagine (diconsi 53) dell’Agenzia delle entrate per spiegare ai contribuenti italiani come applicare l’opzione per la cedolare secca, e già questa la dice lunga su come sia difficile introdurre elementi di semplificazione nel nostro ordinamento tributario; infatti la cedolare secca era sembrata a prima vista una misura estremamente semplice: si potrà non applicare più l’aliquota marginale Irpef sul reddito da locazione, basterà pagare circa il 20% (quasi sempre il 21% o il 19% per gli affitti a canone concordato); ora, se si sono rese necessarie 53 pagine per spiegare quanto sia semplice il meccanismo della cedolare potete farvi un’idea;

2)      Per locazioni di poche migliaia di euro a conti fatti le differenze tra le due alternative si riducono a pochi euro;

3)      Un ulteriore elemento di complicazione viene dal fatto che la dichiarazione dei redditi applica le imposte sull’anno solare, ovvero i redditi percepiti dal 01/01 al 31/12, mentre nella circolare sulla cedolare secca si fa (anche) riferimento all’annualità della locazione: per esempio se la locazione dura dal 01/04 al 31/03, potrei applicare la cedolare per l’anno solare, oppure il regime ordinario nel primo trimestre e quello sostitutivo per la restante parte dell’anno, o anche viceversa. Quello che mi posso augurare è che si possa semplificare l’applicazione della cedolare, quanto meno riconducendo gli effetti dell’opzione all’anno solare.

 

Tanto premesso, si ipotizzi un immobile locato ad un canone annuo di 5.760 euro in comproprietà di due persone fisiche: Mario e Giovanni, il primo non ha altri redditi da dichiarare in Italia, il secondo percepisce una pensione di 1.000 euro al mese (imponibile annuo da CUD Inps circa 15.000).

 

Consideriamo il canone percepito nel 2010 per 5.760 euro, che diviso 2 da un reddito di 2.880.

 

Nel caso di opzione per la cedolare il 21% (della quota di 2.880) è pari a 605 euro (l’eventuale opzione anche di un solo comproprietario inibisce l’aggiornamento Istat anche per l’altro).

L’Irpef ordinaria invece, applicando l’abbattimento del 15%, dipenderà dall’aliquota marginale Irpef, ovvero dalla percentuale Irpef che colpisce l’ultimo scaglione di reddito.

Nel caso del signor Mario, non avendo altri redditi da dichiarare in Italia, applichiamo la prima aliquota Irpef,  quindi avremo 2.880 – 15% = 2.448 (imponibile Irpef) per 23% = 563, cui bisogna aggiungere l’addizionale regionale (0,9 %) = 22 euro, e l’imposta annua di registro pari al 2% sul canone (da dividere però per quattro: metà tra i due comproprietari e metà a carico dell’inquilino) quindi 5.760 per 2% /4 = 28,80.

Il confronto sarà quindi tra cedolare = 605 e Irpef ordinaria (+addizionale regionale e registro) 563 + 22 + 29 = 614; inoltre optando per la cedolare non si applica l’aggiornamento Istat.

Poniamo però il caso che il signor Mario nel 2010 abbia speso 1.650 euro per un intervento di riqualificazione energetica, di conseguenza per i prossimi 5 anni gode di una detrazione Irpef pari a 182 euro all’anno, il calcolo personalizzato in questo caso diventa:

cedolare 605, Irpef e accessori 614 – 182 = 432.

Optando per la cedolare la detrazione Irpef andrebbe persa, non essendo previsto che si possa scontare dalla cedolare stessa.

Pertanto al signor Mario non conviene optare per la cedolare secca.

 

Per il  calcolo di convenienza del signor Giovanni dobbiamo considerare il suo reddito totale e la presenza di eventuali detrazioni (anche se queste in presenza di altri redditi non vengono perse).

Sopra i 15.000 euro e fino a 28.000 di reddito (la maggioranza delle situazioni per i contribuenti italiani) l’aliquota Irpef è del 27% e l’addizionale regionale (per i residenti in Lombardia e per redditi compresi tra 15.494 e 30.987) è del 1,30%.

 

Il calcolo quindi sarà:

cedolare 605;

Irpef (27% sull’85% della quota del canone) 2.880 meno 15% per 27% = 661 + addizionale regionale 32 + registro 29, totale = 722.

Quindi optando per la cedolare il signor Giovanni risparmierebbe 117 euro all’anno.

 

Nel caso (possibile e previsto) in cui uno solo dei comproprietari opti per la cedolare secca l’aggiornamento Istat non sarà applicabile sull’intero canone, quindi anche per il comproprietario che non opta, mentre l’imposta di registro si applicherà solo sulla quota del canone corrispondente alla quota di proprietà del comproprietario che non opta (in questo caso alla metà) fermo restando però il versamento minimo di 67 euro.

Di conseguenza, in caso di opzione del signor Giovanni per la cedolare secca, l’imposta di registro sarà dovuta (dal signor Mario e dall’inquilino) sulla metà del canone, ovvero 2.880 per 2%= 57,60 che essendo inferiore al minimo diventa 67 euro da dividere in due, ovvero 33,50 a testa.

 

Aggiungo solo che se si vuole fare l’opzione per i contratti in corso è obbligatorio inviare una raccomandata all’inquilino prima della scadenza annuale del contratto (è esclusa la raccomandata a mano) e che per i contratti scadenti dal 7 aprile al 6 giugno 2011 il termine per spedire la raccomandata è il 6 giugno 2011.

Nel caso di proroga del contratto, tacita o espressa, occorre anche presentare il modello 69 al medesimo ufficio presso cui si è registrata la locazione.

Per chi desidera è disponibile un foglio di calcolo per determinare la convenienza della cedolare secca, è possibile indicare il canone annuo, la quota di proprietà, il regime del canone, e selezionare tutte le variabili (scaglione Irpef,addizionali regionali e comunali, tasso d'inflazione atteso).

Scarica il foglio di calcolo per calcolare la convenienza o meno della cedolare secca


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Studio  dott. Simonini   ragioniere - dottore in economia - tributarista certificato UNI 11511:2013

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Professione disciplinata dalla Legge 4 del 14 gennaio 2013

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