La Cedolare secca sui redditi di locazione

La cedolare secca è un sistema di tassazione alternativo all’IRPEF, esercitabile su opzione, per le persone fisiche che concedono in locazione immobili ad uso abitativo.
Sono pertanto escluse da tale regime fiscale le locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio d’impresa/arti e professioni o da enti non commerciali.

Per poter tassare i redditi da locazione con l’imposta sostitutiva “cedolare secca”, i soggetti interessati dovranno non solo fare apposita opzione, ma dovranno anche comunicare all’inquilino, con lettera raccomandata la volontà di aderire a tale regime. Questa comunicazione dovrà avvenire prima della scelta, a pena di inefficacia, e includerà la rinuncia, da parte del locatore, all’aggiornamento del canone, inclusa la variazione ISTAT, per tutta la durata dell’opzione.

La persona fisica che opta per la cedolare secca applicherà al canone di locazione annuo stabilito dalle parti nel contratto, in misura integrale, quindi senza l’abbattimento del 15% previsto dalla vecchia tassazione, la percentuale del:

·       21%, per i contratti di locazione diversi da quelli a canone concordato;

·      19%, per i contratti a canone concordato, relativi ad abitazioni ubicate nei  comuni ad alta tensione abitativa.

La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non è previsto l’obbligo di registrazione (tipicamente quelli turistici, inferiori ai 30 giorni).

Tale imposta sostituirà non solo l’Irpef e le relative addizionali, ma anche l’imposta di bollo e l’imposta di registro sul contratto di locazione e sulle risoluzioni e proroghe.

Resta fermo l’obbligo di:

·         presentazione della dichiarazione dei redditi;

·         registrazione del contratto, che assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione.

La cedolare secca dovrà essere versata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta sui redditi delle persone fisiche. Al riguardo è previsto anche un acconto sulla cedolare secca, dovuto nella misura dell’85% per l’anno 2011, e del 90% per l’anno 2012 e i successivi.

L’acconto per il 2011 andrà calcolato e versato anche per i contratti in corso, non soggetti a registrazione, e per i quali il contribuente sceglierà la cedolare secca nella dichiarazione 2012 per il 2011.

Le eventuali imposte di bollo e di registro già pagate non sono rimborsabili.

Pesanti sanzioni per gli affitti in nero

Sono previste nuove e pesanti sanzioni applicabili in caso di omessa registrazione del contratto e in caso di omessa o insufficiente dichiarazione del reddito da locazione.

Nel caso in cui il reddito derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non venga dichiarato, oppure venga indicato in misura inferiore rispetto a quella effettiva, si applicano le seguenti sanzioni:

·         dal 240% al 480% dell’imposta dovuta, in caso di omessa indicazione;

·     dal 200% al 400% dell’imposta dovuta, in caso di indicazione in misura inferiore rispetto a quella effettiva.

Invece, ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che non sono stati registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

·         la durata della locazione è pari a 4 anni a decorrere dalla data di registrazione;

·        dalla data della registrazione il canone annuo ammonta al triplo della rendita catastale adeguato, a partire dal 2° anno, con l’aggiornamento ISTAT.

Se il contratto prevede un canone inferiore si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

Queste disposizioni si applicano anche nel caso in cui:

·         il contratto registrato indichi un canone inferiore rispetto a quello percepito;

·         la registrazione riguardi un contratto di comodato fittizio;

a meno che la registrazione venga effettuata entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore del d.lgs. sul federalismo.

Conviene ?

Salvo casi particolari sembra proprio di sì.

Secondo un articolo de Il Sole 24 ore del 9 aprile 2011, con il canone a libero mercato (imposta sostitutiva del 21%) la cedolare secca è sempre la scelta conveniente; con il canone concordato la convenienza è per redditi superiori a 28.000 euro (il canone concordato prevede già una diminuzione dell’Irpef).

Restano imponderabili fattori quali l’aggiornamento Istat (che è in funzione dell’inflazione) e che viene meno con l’opzione per la cedolare, e fattori personali come detrazioni e deduzioni fiscali che possono diminuire soltanto la tradizionale imposta Irpef ma non hanno effetto sulla cedolare secca.

Per essere ancora più chiari le imposte sostitutive convengono maggiormente a coloro i quali hanno altri redditi soggetti ad Irpef  (come pensioni, redditi di lavoro dipendente o di partecipazione) che consentono di non perdere l’abbattimento dell’imponibile complessivo per effetto di oneri deducibili, e l’abbattimento dell’irpef permesso da oneri detraibili; in questi casi l’assoggettamento alla cedolare secca di un reddito da locazione che sconterebbe un’aliquota marginale superiore è sicuramente vantaggioso.

Casi da valutare possono ipotizzarsi per coloro che godono in questi anni di consistenti detrazioni per effetto di lavori di ristrutturazione o di risparmio energetico (36% o 55%) che già permettono di diminuire o annullare l’imposizione Irpef; in questi casi la scelta sarebbe controproducente in quanto si pagherebbe per intero la cedolare secca e si perderebbero le detrazioni per incampienza d’imposta Irpef.

L’opzione

Per i nuovi contratti l’opzione deve essere fatta on line con un apposito software o, in alcuni delimitati casi (per esempio più di 3 proprietari o conduttori) presentando un apposito modello cartaceo; per i contratti il cui termine di registrazione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011 l’opzione può essere esercitata entro il 6 giugno 2011.

Per i contratti in corso l’opzione potrà essere esercitata nella dichiarazione 2012 per i redditi 2011, ma sarà necessario versare l’acconto della cedolare secca già da giugno 2011 e ricalcolare l’acconto Irpef 2011 non considerando il reddito soggetto a cedolare.

L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione viene esercitata per le annualità successive.

Il locatore ha però la facoltà di revocare l’opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione.

La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.

Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.

Indietro